成都，又“爆”了。

不是我说的，是某位大V。

 

国家统计局数据显示：6月成都新房销售价格环比上涨0.9%，同比上涨1.0%；二手房销售价格环比上涨0.6%，同比上涨5.4%。

据不完全统计，上月成都二手房成交量超过1.6万套，为7年来新高。这让其上半年二手房成交总套数突破7万，同样刷新高度。

 

 

万绿丛中一点红，蓉县的确秀。但我之前分析过，成都楼市的升温源于供需不平衡。

参考中原地产数据，今年以来的27周里，全市新建住宅供应面积小于备案面积的仅有9周，三分之二时间里都处在供不应求状态。

 

 

而据克而瑞统计，上半年成都新建商品房供求比为0.95，住宅供求比为0.97。在5+2区特别是核心地段，供销关系愈加紧张。

土地端更是如此。中原地产报告指出：截止本周，20家典型房企在蓉合计可开发体量约566.23万㎡。按目前的去化速度计算，这个量只够卖三个多月。

新房僧多粥少，欲求不满的买房人定会涌入存量市场，造就了久违的“井喷”现象。

 

都说窥一斑见全豹，那么成都的火热只是个例，还是楼市集体回暖的缩影？

 

HAPPY EVERY DAY

市场在变好

但没到拐点

还是来看数据吧。

据中指院统计，6月全国百城新房均价16205元/㎡，环比微涨0.04%，其中房价环比上涨的城市有47个，数量也有增加。

而据克而瑞报告，6月百城新建商品住宅成交面积为2837㎡，环比增长37%，同比虽然下降34%，不过降幅有所缩减。

贝壳研究院监测的50座城市，6月二手房价格指数环比下跌0.3%，跌幅较上月收窄。

百强房企6月实现销售操盘金额7329.7亿元，环比增长61.2%。

……

有变化，但不显著。

不可否认部分城市的市场和天气一样快速升温，比如北京，6月商品房签约套数为12367套（wind数据），环比大增50.9%；二手住宅成交11009套，环比上涨28.01%。

上海，6月共27个项目开盘推出8668套房源，吸引了至少13957组意向认购，仅28、29日两天就有10盘齐放，其中9个实现售罄。

苏州，新房成交面积环比涨幅高达208.5%（截止6.25），颐和玲珑花园二批次推新，61套非人才房报名摇号人数破千。

请别忘了，分化也在加剧。克而瑞监测的重点30城里，6月一线城市成交面积环比增加85%，同比跌幅收窄至17%；26个二、三线城市成交面积环比增长24%，同比仍下降41%。

 

整体上量与价都在往好的方向走，但冷热不均，离真正的质变还有距离。拐点未至，现在说“起飞”为时太早！

 

调控作用有限

去库存依旧困难重重

 

今年上半年，180余城出手近500次“优化”房地产相关政策，频次之高力度之大，近几年罕见。

然而，楼市似乎并不那么领情。

四大一线中，广州1-6月累计成交新房39618套，同比下跌35%；二手住宅预计成交4.2万套，同比大减44.2%。

曾经一骑绝尘的深圳，上半年二手房才卖了9965套，同比跌幅近65%，创下07年以来新低。

即便是猛刷数据的成都，伴随高成交的是高挂牌量，仅贝壳网就有超过16万套房源在售。据中介朋友透露，除开金融城、攀成钢等TOP板块，大部分房子价格并未上涨。

 

一些城市如郑州、大连、哈尔滨，新政出台后的确有小热潮，但很快归于平静，后续的市场表现没有太大起色。

广发证券报告显示：今年以来，26城商品房库存较去年同期提升6.0%，去化周期长达27.7个月，自去年8月以来已连续10个月持续增长，累计增幅超过70%。其中住宅中期库存区划周期达24.27个月。

 

一方面政府救市心切、纾困措施密集落地，另一方面局部分化库存高企，楼市仍在匍匐中前行。

是“药效”不够了，还是进化出了新的“抗体”？

 

HAPPY EVERY DAY

信心没了

要“黄金”有什么用

信心比黄金重要，这是老话。现在的情况是，属于房地产的“信心”正在退散。

首先，购房者入市意愿减弱。

不久前，央行对全国50座城市约2万户城镇储户做了问卷调查，结果显示：仅有16.2%的人认为三季度房价会上涨，为近7年来最低，预期下降的占比达54.6%。

 

另外，倾向于“更多储蓄”的占比58.3%，较上季度增加3.6个百分点；倾向于“更多投资”的仅占17.9%，较上季度减少3.7个百分点。

 

具体到投资渠道，受调查居民最喜欢的前三位是“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”和“股票”，没有房产。

接着，开发商特别是民企变得更加谨慎。

据克而瑞统计，今年1-5年房地产土地购置面积累计增长-45.7%，较去年同期下降38.2个百分点；全国房地产投资累计增长-4.0%，较去年同期下降22.3个百分点，其中住宅投资累计增长-0.3%，同比下降23.7个百分点。

 

为什么不愿拿地？除了行业下行压力，还有银根收缩加大融资难度，再叠加叠加偿债高峰期，让开发商的“钱包”也空空如也。

仅以6月为例：房企境内外融资 548 亿元，同比下降 57.7%，环比下降 2.5%，其中境外债发行 103.6 亿元，同比下降 85%；共有13 家上市房企评级被下调，5 笔境外债发生实质违约，违约本金合计 7.24 亿美元。

严峻的内外环境，让开发商特别是民企在一二级市场变得谨慎甚至胆小，所以在土拍现场，我们更多地看到的是“国家队”身影。

 

最后，地方政府的信心也受挫。

受退税减税和疫情影响，今年一些地方财政收入锐减，收支矛盾加剧，不得不采取一定措施来弥补缺口、保障民生。在政府部门工作或有机会接触相关内容的朋友，应该有所体会。

市场的疲态向土地端传导，虽然对地方财政没有决定性作用，影响却不可忽略。牵一发动全身，这又会反过来制约楼市，带来整体性下行。

 

因此尽管新政出得比电报还快，某些地方还给买房人送起了猪肉、工作机会乃至真金白银，专业人士和机构对后市的态度都颇为审慎。

中信证券研究的预判：即便现在到明年商品房销售顺利反弹，如果剔除基数影响，我们认为地产周期也很难达到2020年下半年到2021年上半年那一轮的高度。

空·白研究院创始人、原贝壳找房首席经济学家杨现领则表示“不要高估政策的力量”：“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。”

 

话说回来，既然信心贵于黄金，那么要想楼市真的全面复苏，重要的不是给几个资格或砸多少钱，而是从经济基础开始盘活，调整供需关系，重整信念。

我们要的不是兴奋剂，而是长效机制。