在成都的限购背景下，外地的刚需，也可以分为刚一、刚二、刚三等类型，比如说，又有户籍又有社保的，和有户籍没社保的，和只有社保没户籍的，顺位就是不一样的。

 

 

所以，在购买新房的时候，很大程度上买哪里并不是完全由自己能够自主决定的，要根据其他买家的竞争、楼盘受热捧的程度，才能最终确定。

 

 

而二手房就相对而言，自主选择性更高一些。

 

 

成都老城区主要就是指五城区，而还有一种提法叫做中心城区“5+1”区，也就是五城区+高新区。

 

 

这些板块里面，五城区的二手房不少房源，是属于老旧小区，有的甚至就只有那么一两栋楼，有的连电梯都没有，小区公共环境、中庭绿化啥的，都不如近十多年新建的小区，顶多也就是地段上靠近地铁站占据一点优势。

 

 

而高新区的房源，很多是近十多年来新建的项目，居住舒适度更高，小区设施设备也更健全，但是房价也是很高的，有的甚至要300~500万才能拿得下来一套，而这种水平的预算，对于刚需而言，有些过于浮夸了。

 

 

天府新区主要是以新房为主，但是这些新项目由于起点高，户型面积都很大，总价也不低，200~300万算是比较常见的平均水平，而且总量也没有多少，还要等顺位排队，未必适合刚需。

 

 

天府新区的二手房，主要集中在南湖、锦江生态带、华阳、海洋公园这些板块，均价也大致是在2w+左右，而且数量也不多，可供选择的面，特别是靠近南面更为核心区域，如天府公园、兴隆湖、科学城等板块的二手房，就比较少。

 

 

说实话，天府新区2w+这种价位，如果是买核心区域还可以接受，但如果是买南湖、锦江生态带、华阳这些区域，还是二手房，对于后续没有出手炒作需求的刚需而言，溢价还是略高了点，还不如老城区那种1.3~1.5w+的老旧小区二手房更有性价比。

 

 

总体而言，成都五城区还有大量的二手房源待去库存，而且价格都不算高，很多还是比较符合实际的，而高新南、天府新区的无论二手房、还是新房，价格都不低了，对比起老城来，性价比优势没那么明显。

 

 

某种程度上说，假设成都把限购全部取消，老城区的二手房存量加上近些年开发的一些新盘，是足以撑起人口增量的，而高新南、天新版块的高价，特别是新房的高价，和由于排顺位而产生的稀缺性不无关系，如果到时候大家都可以随便买随便挑，某些楼盘，也未必会有那么热门。

 

 

从其他城市楼市发展的经验和历史来看，老城区的二手房，和新版块的新房，如果量价悬殊都太大，会逐渐有一个“削峰填谷”的过程，也就是高价会回撤一些，低价会略上浮一点，达到一个基本平衡的过程。

 

 

所以，如果我是成都的刚需，我不会选择在炒得最火热的时候下手，而是会多观望一两年，等到溢价多挤出一些，后市形势更明朗一些，选择面也更多自主选择性更强一些的时候，再入场捡漏。